FXWizard
Гуру форума
Недвижимость как инвестиционный инструмент: когда покупать?
Рассмотрим недвижимость как инвестиционный инструмент: она может генерить доход (арендный платеж), и кроме того, она имеет материальное воплощение, а значит, теоретически, в долгосрочном периоде инфляция должна вызывать соответствующий рост цены недвижки. То есть в нашей высокоинфляционной экономике поток доходов, который недвижка будет генерить от аренды, сравнивать надо не со обычной ставкой прибыли, а с разницей ставка минус инфляция, поскольку инфляционный компонет кредитного платежа компенсируется инфляционным "подорожанием" бетонного актива.
Берем следующую модель ценообразования: в приведенных ценах (инфляция вычтена) цена недвижки должна в долгосрочном периоде болтаться вокруг некоего равновесного уровня, залетая выше в периоды "горячего рынка" и опускаясь ниже в периоды "холодного рынка". Соображений, по которым в приведенных ценах недвижка должна иметь тренд - у меня нет: дорогая недвижка должна в долгосрочном периоде приводить к расширению предложения, которое с окончанием горячего рынка укатывает цену вниз.
Вводим следующие циферки:
K - кредитный процент.
I - инфляция.
p=K-I - чистый процент.
С - цена недвижки в приведенных ценах.
R - арендный платеж.
A - амортизация, ну или стоимость ремонта, потребного для поддержания одинакового качества.
В идеале пограничное условие такое: R-A=pC
То есть, прибыль, которую генерит актив, должна равняться плате за него. Если прибыль выше, выгодно брать ипотеку, покупать недвижку и пускать ее работать. Но! Проблема в том, что в момент покупки мы фиксируем цену C и кредитный процент K, а все остальное (инфляция I, доход R-A) будет гулять по мере того, как состояние рынка будет меняться.
Посему присмотримся внимательней к модели рынка:
Точка А - "холодный рынок", ликвидность низкая, кредит дорогой, цены низкие, аренда низкая, инфляция по идее тоже относительно низкая (конечно возможны всякие неожиданности со стороны монетарной политики государства). У нас это 99 год и маячащее впереди дно 2009-2010.
Точка С - "горячий рынок", ликвидность высокая, кредит дешевый, цены высокие, аренда высокая, инфляция относительно высокая. Это 2007-2008 годы.
Уровень B - некий средневзвешеный по всему циклу от А до С.
Соответственно оказывается важно оценить будущие значения средней по циклу инфляции I(B), аренды R(B) и амортизации A(B), два последних в приведенных ценах опять же. В результате условие когда становится выгодно покупать недвижимость, перепишется в таком виде:
R(B)-A(B) > (K-I(B))*C
Значит нам нужно во-первых сделать оценки средних параметров R, А и I в долгосрочном периоде, а потом ухитриться поймать такие значения K и С, что условие выполняется. Инфляцию можно оценивать только на ближайший цикл, т.к. в случае снижения инфляции на долгосрочном интервале наверняка где-то в течение цикла можно будет перекредитоваться под более низкий процент.
А теперь - циферки! Посчитаем для примера условие для 2008 года. Амортизацию оценим из расчета падения стоимости в два раза за 50 лет -1.5% в год. Округлим до 2% для простоты. Арендный платеж (берем однушки) оценим как средний платеж предыдущего цикла (1999-2008), приведенный к рублю 2009, это будет где-то в районе 20000 рублей в месяц, 240 т.р. в год. Инфляцию на ближайший цикл оценим в 10%. Получаем условие на 2008 год в таком виде: C*(K-8%)<240000. Если мы возьмем цену и процент образца 2008 года ( С=6млн., К=12%), получим C*(K-8%) как раз в точности 240 тысяч. То есть в 2008 смысла брать ипотеку уже не было. Брали в основном потому, что оценки будущего были завышены.
И сейчас не стало лучше, поскольку несмотря на падение C, прыгнуло вверх K и в результате опять все нехорошо. Кстати, теоретически, в идеальной экономике pC должно быть примерно постоянно. Однако у нас все по-другому. Наше p задавалось иностранной ликвидностью, но кроме того С росло не только на ликвидности, но и на пузыре товарного рынка, который тоже вырос на ликвидности, то есть в наше С ликвидность входила два раза! И дальше, с охлаждением рынка, из цен может ликвидность уйти два раза, в результате когда банковская система все-таки заработает и процент станет вменяемым, это может произойти на фоне относительно низких цен. Вот там-то и надо будет брать.
Рассмотрим недвижимость как инвестиционный инструмент: она может генерить доход (арендный платеж), и кроме того, она имеет материальное воплощение, а значит, теоретически, в долгосрочном периоде инфляция должна вызывать соответствующий рост цены недвижки. То есть в нашей высокоинфляционной экономике поток доходов, который недвижка будет генерить от аренды, сравнивать надо не со обычной ставкой прибыли, а с разницей ставка минус инфляция, поскольку инфляционный компонет кредитного платежа компенсируется инфляционным "подорожанием" бетонного актива.
Берем следующую модель ценообразования: в приведенных ценах (инфляция вычтена) цена недвижки должна в долгосрочном периоде болтаться вокруг некоего равновесного уровня, залетая выше в периоды "горячего рынка" и опускаясь ниже в периоды "холодного рынка". Соображений, по которым в приведенных ценах недвижка должна иметь тренд - у меня нет: дорогая недвижка должна в долгосрочном периоде приводить к расширению предложения, которое с окончанием горячего рынка укатывает цену вниз.
Вводим следующие циферки:
K - кредитный процент.
I - инфляция.
p=K-I - чистый процент.
С - цена недвижки в приведенных ценах.
R - арендный платеж.
A - амортизация, ну или стоимость ремонта, потребного для поддержания одинакового качества.
В идеале пограничное условие такое: R-A=pC
То есть, прибыль, которую генерит актив, должна равняться плате за него. Если прибыль выше, выгодно брать ипотеку, покупать недвижку и пускать ее работать. Но! Проблема в том, что в момент покупки мы фиксируем цену C и кредитный процент K, а все остальное (инфляция I, доход R-A) будет гулять по мере того, как состояние рынка будет меняться.
Посему присмотримся внимательней к модели рынка:
Точка А - "холодный рынок", ликвидность низкая, кредит дорогой, цены низкие, аренда низкая, инфляция по идее тоже относительно низкая (конечно возможны всякие неожиданности со стороны монетарной политики государства). У нас это 99 год и маячащее впереди дно 2009-2010.
Точка С - "горячий рынок", ликвидность высокая, кредит дешевый, цены высокие, аренда высокая, инфляция относительно высокая. Это 2007-2008 годы.
Уровень B - некий средневзвешеный по всему циклу от А до С.
Соответственно оказывается важно оценить будущие значения средней по циклу инфляции I(B), аренды R(B) и амортизации A(B), два последних в приведенных ценах опять же. В результате условие когда становится выгодно покупать недвижимость, перепишется в таком виде:
R(B)-A(B) > (K-I(B))*C
Значит нам нужно во-первых сделать оценки средних параметров R, А и I в долгосрочном периоде, а потом ухитриться поймать такие значения K и С, что условие выполняется. Инфляцию можно оценивать только на ближайший цикл, т.к. в случае снижения инфляции на долгосрочном интервале наверняка где-то в течение цикла можно будет перекредитоваться под более низкий процент.
А теперь - циферки! Посчитаем для примера условие для 2008 года. Амортизацию оценим из расчета падения стоимости в два раза за 50 лет -1.5% в год. Округлим до 2% для простоты. Арендный платеж (берем однушки) оценим как средний платеж предыдущего цикла (1999-2008), приведенный к рублю 2009, это будет где-то в районе 20000 рублей в месяц, 240 т.р. в год. Инфляцию на ближайший цикл оценим в 10%. Получаем условие на 2008 год в таком виде: C*(K-8%)<240000. Если мы возьмем цену и процент образца 2008 года ( С=6млн., К=12%), получим C*(K-8%) как раз в точности 240 тысяч. То есть в 2008 смысла брать ипотеку уже не было. Брали в основном потому, что оценки будущего были завышены.
И сейчас не стало лучше, поскольку несмотря на падение C, прыгнуло вверх K и в результате опять все нехорошо. Кстати, теоретически, в идеальной экономике pC должно быть примерно постоянно. Однако у нас все по-другому. Наше p задавалось иностранной ликвидностью, но кроме того С росло не только на ликвидности, но и на пузыре товарного рынка, который тоже вырос на ликвидности, то есть в наше С ликвидность входила два раза! И дальше, с охлаждением рынка, из цен может ликвидность уйти два раза, в результате когда банковская система все-таки заработает и процент станет вменяемым, это может произойти на фоне относительно низких цен. Вот там-то и надо будет брать.