Рынок недвижимости Индонезии

[FXWizard]

Рынок недвижимости Индонезии

Индонезия – самое большое островное государство в мире. Согласно последним данным, в её состав входит 18 108 островов, из которых около 1000 имеют постоянное население. Страна раскинулась на островах Малайского архипелага (Большие и Малые Зондские острова), Молуккских островах и западной части о. Новая Гвинея, которые вытянулись вдоль экватора. Крайние западную и восточную точки страны разделяют примерно 5150 км, а крайние северную и южную – 1931 км. Общая площадь суши Индонезии составляет 1919,4 тыс. кв. км, а акватории – 7,9 млн. кв. км. Самые крупные из островов – Новая Гвинея (829 тыс. кв. км, из них на долю провинции Папуа приходится 421,9 тыс. кв. км), Калимантан (734 тыс. кв. км, Индонезии принадлежат 539,5 тыс. кв. км), Суматра (473,6 тыс. кв. км), Сулавеси (189,2 тыс. кв. км) и Ява (126,5 тыс. кв. км). Остальные острова Индонезии по площади значительно уступают перечисленным, и большинство относится к Малым Зондским и Молуккским островам. Индонезия находится на стыке двух тектонических зон, на её территории наблюдаются повышенная сейсмичность и интенсивный вулканизм (свыше 500 вулканов, из них более 220 – действующие).
Индонезия – развивающаяся индустриально-аграрная страна с многоукладной экономикой и крупнейший в мире экспортер сырьевых товаров. Стратегия развития экономики базируется на пятилетних планах. В последнее время Индонезия переживает настоящий строительный бум. По всей стране – начиная от центральных районов столицы Джакарты и заканчивая самыми отдаленными уголками – идет активное строительство кондоминиумов, офисных зданий, торговых центров, домов комплексного назначения и даже целых районов. На фондовом рынке сегмент недвижимости существенно опережает общий рынок, что также связано с экономическим ростом и снижением процентных ставок.
Благодаря этому, заявляемые цены на недвижимость только поднялись. Cкладывается такое ощущение, что Индонезия каждый день бьет всё новые рекорды по количеству запуска строительных проектов, но на самом деле большая часть этих проектов не что иное как хитрый рекламный ход. В действительности цены на жилую недвижимость в Индонезии в 2007 году выросли только на 5,40% и упали на 1,24% в реальном выражении (индекс первичной недвижимости). По сравнению с 2007 годом показатели 2006 года были немного выше: номинальный рост цен в 2006 году составил 6,60%, а фактический – 0,52%. Индекс цен на недвижимость в реальном выражении все еще остается на уровне, примерно на 50% ниже рекордных показателей 1994 года.
Рынок небольшой частной недвижимости отличается от рынка крупной недвижимости. С 2000 года малогабаритная недвижимость выросла в цене более чем на 90% (в номинальном выражении), тогда как крупные объекты недвижимости подорожали всего лишь не более чем на 40%. В реальном выражении с 1994 года индекс цен на жилую недвижимость почти неуклонно падал, причем самый значительный спад пришелся на период с 1998 по 1999 год. В период с 1999 по 2003 год индекс цен на недвижимость в Индонезии вырос на 13,6% в реальном выражении. Но позже череда техногенных и природных катастроф резко подорвала начавшееся было экономическое возрождение страны. Подталкиваемый глобальным ростом цен на нефть, индекс потребительских цен в Индонезии в 2005 году вырос на 10,5%. С учетом инфляции цены на недвижимость в Индонезии в 2005 году упали фактически на 8,4%. Избрание в 2004 году Сусило Бамбанга Юдхойоно президентом Индонезии в целом стало благоприятным фактором для возвращения стабильности в стране, несмотря на то что многие выражают недовольство тем фактом, что его активная антикоррупционная позиция во время избирательной кампании не принесла каких-либо серьезных положительных изменений в этой сфере.

Налогообложение в Индонезии

С лиц, не являющихся гражданами страны, взимается налог на доход, полученный в Индонезии. Супружеские пары платят совместный налог. Лица, не являющиеся гражданами страны, платят налог от сдачи жилья в аренду по конечной налоговой ставке в размере 20% от общего дохода. Соглашения по двойному налогообложению между Индонезией и другими странами могут сократить размер налога до 10%. Все затраты, связанные с арендой недвижимости, не подлежат вычету из доходов. Передача собственности в Индонезии подлежит налогообложению. Налог на прирост капитала взимается в едином размере 20% от общей продажной стоимости недвижимости или от оценочной стоимости для целей налога на недвижимость, в зависимости от того, какая стоимость выше. С общего дохода от аренды взимается налог на добавочную стоимость в размере 10%.
Местные компании, принадлежащие индивидуальным предпринимателям, не являющимся гражданами Индонезии, облагаются налогом с общего дохода, получаемого в Индонезии, в едином размере 20%. Иностранные компании облагаются налогом на прирост капитала в едином размере 20% от общей продажной стоимости недвижимости. Прирост капитала, получаемый местными компаниями, облагается стандартным корпоративным подоходным налогом. При этом учитываются реально понесенные затраты и капитальные убытки.
Размер взимаемого налога на недвижимость составляет 0,5% от оценочной стоимости недвижимости. Оценочная стоимость налогооблагаемой недвижимости выражается процентной долей от предполагаемой справедливой рыночной стоимости недвижимости Кондоминиумы

 

[FXWizard]

Покупка недвижимости в Индонезии

Иностранные граждане могут приобретать кондоминиумы в Индонезии, хотя разобраться в формальном законодательстве Индонезии довольно непросто. Иностранцы также могут купить право контроля земельной собственности, но в этом случае может возникнуть больше юридических сложностей, а степень получаемого при этом душевного спокойствия, соответственно, уменьшается. Кондоминиумы Вопросы владения иностранцами совместной жилой собственностью, то есть кондоминиумами, регулируются Правительственным Законом № 41 от июня 1996 года. Пока не совсем понятно, как действует Закон 41/1996, и пока что еще ни один иностранец не получил соответствующего документа о праве совместного владения.
На практике иностранцы подписывают Регулируемое соглашение об аренде, в соответствии с которым право на владение сохраняется за девелопером, в то время как аренда действительна в течение определенного периода времени. Регулируемое соглашение об аренде гласит, что в том случае, если основные законы и правила разрешают иностранным гражданам владеть совместным правом собственности, то и арендодатель, и арендатор должны будут подписать документ о купле-продаже, позволяющий передать право владения собственностью иностранному собственнику.
Иностранным гражданам не разрешается иметь землю в свободном владении. Тем не менее они могут приобрести права на использование земли, но не на право собственности.
Для иностранцев в Индонезии существуют три варианта покупки недвижимости:
1. Через индонезийского представителя (посредника) В Индонезии привлечение местного представителя с целью приобретения иностранным покупателем земли является распространенной практикой. Прежний владелец должен передать право владения собственностью местному представителю. Чтобы гарантировать соблюдение своих прав, иностранному покупателю необходимо заключить три договора с индонезийским представителем. а) Договор о ссуде – в этом договоре указывается, что иностранный покупатель одолжил индонезийскому представителю сумму в размере покупочной стоимости недвижимости. б) Безотзывная доверенность – этот документ дает иностранному покупателю полное право продавать, сдавать, закладывать землю и т. п. в) Договор о постоянном праве пользования – этот договор дает иностранному покупателю полное право использования земли и проживания на этой земле.
2. Через компанию Penanaman Modаl Asing (PMA) Компания РМА обладает «правом на заключение сделок» в Индонезии. С момента основания компании РМА прошло уже 30 лет. Можно гарантировать, что она просуществует еще 30 лет, а в случае дальнейшего развития проекта за счет дополнительных капиталовложений, и еще 30 лет. Такая компания может на 100% управляться иностранным гражданином. Компаниям РМА предоставляется Право на строительство (Hak Guna Bangunan – HGB). Это право разрешает возводить здания на земле и действительно в течение 30 лет. Оно может быть продлено еще на 20 дополнительных лет, а затем еще на 30 лет.
Чтобы основать РМА компанию, вам потребуется следующее: а) Утвердить детальный бизнес-план. б) Действовать в рамках макросреды, опираясь на иностранных специалистов, их опыт и более выгодные макроэкономические условия, имеющиеся в остальных странах, тем самым помогая Индонезии повысить свой экономический статус. в) Внести соответствующий наличный депозит в Индонезийский банк. (Сумма депозита может варьироваться в зависимости от размера задействованного в бизнесе капитала.) г) Представить вложение в недвижимость в качестве активов своей компании. Этот процесс занимает приблизительно от трех до четырех месяцев, и, как только он будет завершен, компания может подавать на разрешение на работу для иностранных директоров (управляющих), при этом в первый год функционирования компании выдается 3 таких разрешения. Затраты на обустройство фирмы составляют порядка 5000 долларов США.
3. Через владение недвижимостью на правах аренды. Такой вид владения недвижимостью предоставляется квалифицированным иностранным специалистам, постоянно проживающим в Индонезии по рабочей визе KITAS. Срок действия аренды составляет 25 лет и может быть продлен еще на 25 лет. Чтобы получить квалифицированную помощь при заключении сделки, особенно при обмене валюты, рекомендуется воспользоваться услугами индонезийского юриста. Все сделки, связанные с землей, должны заключаться в том отделении Индонезийского нотариального управления, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), где расположена приобретаемая земля. В то время как в других странах было бы естественно внести гарантийный залог, здесь это делать не рекомендуется.
В Индонезии нет закона, регулирующего деятельность агентств по недвижимости; законодательство не обязывает эти агентства защищать интересы покупателя и гарантировать ему получение права собственности. За каждый экземпляр документа о земельном соглашении взимается гербовый сбор в размере 6000 IDR (0,64 доллара США). Всего вам потребуется два экземпляра. В Индонезии существуют зарегистрированные и незарегистрированные земли. Основной аграрный закон от 1960 года касается определенной проверенной земли, зарегистрированной в местном земельном управлении. Незарегистрированная земля, Adat land, является общественной собственностью. Необходимо купить справку о проверке земельного сертификата. Полный процесс регистрации собственности состоит из семи процедур и длится около 42 дней.

 

[FXWizard]

Аренда недвижимости в Индонезии

В Индонезии сделки, связанные с арендой недвижимости, заключаются в свободном порядке. Цены на аренду обычно заявлены в долларах США, но оплата аренды осуществляется в рупиях. Как правило, арендная плата вносится вперед за весь период действия арендного соглашения. Однако сейчас, в связи с избытком предложения объектов жилой недвижимости, арендаторы могут договориться о сокращении размера предоплаты или о помесячной оплате. Также арендаторы имеют право зафиксировать обменный курс, с тем чтобы оградить себя от девальвации рупии. Обычно по истечении трех лет размер арендной платы пересматривается, но, как правило, стоимость аренды повышается не более чем на 20% от арендной стоимости за предыдущий год.
В счет возможных неоплаченных квитанций или ремонтных работ требуется внести возмещаемый гарантийный взнос в размере, приблизительно равном месячной стоимости аренды. Права арендодателей и арендаторов в Индонезии, особенно в отношении сроков действия арендных соглашений и условий выселения Сроки действия аренды обычно колеблются от одного до трех лет. Эти сроки зависят от того, как арендатор и арендодатель смогут договориться. Как правило, арендаторы могут воспользоваться правом продления срока аренды. Из-за того, что большая часть квартир сдается иностранцам, проблем с выселением, как правило, не возникает. Приезжие арендуют жилье на тот период времени, который им требуется в связи с их работой, и обычно покидают страну до окончания срока арендного соглашения. В некоторых особых случаях в отношении арендных соглашений применяется «дипломатическая статья», с тем чтобы возможно было расторгнуть соглашение в случае отъезда иностранного арендатора за пределы Индонезии.
Еще существует довольно распространенная практика, когда компании снимают квартиры для своих сотрудников. В таких случаях, как правило, разрешена субаренда помещений, если арендодатель не имеет ничего против этого. Поддержка жилья в хорошем состоянии и небольшие ремонтные работы (стоимость которых обычно не превышает 100 долларов США) ложатся на плечи арендатора. Условия стандартных арендных соглашений предполагают, что более серьезные ремонтные работы (затраты на которые превышают 100 долларов США) должны проводится арендодателем. Арендаторам рекомендуется договориться с арендодателем об удерживаемом взносе, обычно в размере, равном месячной арендной плате, или в размере 10% от общей стоимости аренды, который он сможет использовать в случае, если серьезные ремонтные работы не будут направлены на удовлетворение потребностей жильца. Другие аспекты соглашения, такие как уведомления об отъезде, решаются в соответствии с договоренностью сторон.
До сих пор в средствах массовой информации не было упоминаний о случаях, связанных с какими-либо серьезными конфликтами между арендодателями и арендаторами. Законодательство В законодательстве нет никаких особых положений об арендодателях и арендаторах. Общий закон, касающийся земель в Индонезии, это Основной аграрный закон (Закон № 5 от 1960 года). Право сдачи внаем (Hak Sewa) не подлежит регистрации в Национальном земельном агентстве. Однако на практике некоторые местные земельные управления позволяют сделать запись об аренде в соответствующих официальных документах, касающихся земли, и/или в самом свидетельстве о праве собственности.
По материалам статьи "Индонезия на мировом рынке недвижимости", Журнал «Портфельный инвестор», №7-8, 2008 год