Рынок недвижимости Объединенных Арабских Эмиратов (рынок недвжимости ОАЭ)

[FXWizard]

Рынок недвижимости Объединенных Арабских Эмиратов (рынок недвжимости ОАЭ)

Современный этап развития рынка недвижимости ОАЭ начался в 1997-м, когда общественность выступила за создание двух строительных компаний в Дубае – Emaar Properties и Al Nakheel Properties. В течение одного года началась работа над проектами Dubai Marina и Emirates Living Community Developments.
Первоначально эти проекты казались не слишком привлекательными для инвесторов. Но затем, в мае 2002 года, правительство Дубая заявило, что по новому закону в скором времени граждане любой страны получат возможность приобретать жилую недвижимость в полноправное владение, в отличие от существовавших ранее законов, позволявших владеть недвижимостью только на правах аренды. В том же месяце компания Nakheel приступила к разработке проекта создания искусственного острова The Palm Jumeirah, год спустя последовал еще один проект – The Palm Jebel Ali, а вскоре появился и третий остров, Deira.
Рынок недвижимости стал пополняться множеством других разработчиков. Это положило начало образованию невероятно мощного потока покупателей. Долгожданный закон, позволяющий иностранцам владеть собственностью в специально определенных районах Дубая, вышел 14 марта 2006 года. Этот закон позволил иностранным гражданам приобретать собственность в полноправное владение посредством регистрации в Земельном Управлении Дубая, а также продавать или сдавать в аренду свою собственность без каких-либо ограничений. Однако этот закон не гарантирует собственникам получение права на постоянное проживание и не дает права на работу в Дубае.
По данным компании Global Realty Partners, 20% покупателей всех видов собственности (включая офисные помещения) составляют европейцы, включая россиян. Граждане стран Персидского Залива, арабских стран и граждане ОАЭ составляют 28%, граждане азиатских государств – 40%, и 12% составляют иранцы.
Экономическое процветание, которое наблюдается в настоящее время в ОАЭ, началось в начале 1970-х, после изменения ситуации на мировом рынке нефти. В 1971 году ОАЭ получила статус федерации, а в 1973-м экономика страны перешла к единой валюте – государственной денежной единицей стал дирхам. Однако экономические процессы в ОАЭ не были такими уж простыми, несмотря на то что Дубай представляет собой место сосредоточения невероятных богатств. С 1972 по 1998 год реальный уровень ВВП вырос примерно в 4 раза (без учета инфляции). Правда, этот рост был очень неравномерным: периодически происходили серьезные экономические спады (-19% в 1986 году) и резкие всплески экономического роста (+16% в 1989 и в 1990 гг.). Тем не менее, итоговый рост был существенным, в среднем он составил 6,5% в период с 1972 по 1998 год, и приблизительно такой же рост наблюдался в последующие годы.
Несколько хуже обстоят дела с уровнем ВВП на душу населения, который так или иначе продолжает падать. Это объясняется большим ростом населения. Экономика ОАЭ довольно необычна, так как 91% работающих там людей составляют иностранные специалисты. Обратная сторона этого благополучия – ужасные рабочие условия для трудящихся, жуткие жилые условия, кабальные контракты и невыплата зарплаты.
Несмотря на репрессивный политический строй страны, для решения трудового конфликта правительство предприняло шаги, введя закон об обязательном минимальном размере заработной платы. Экономика ОАЭ невероятно открыта и динамична, эта страна представляет собой настоящий центр торговли и предпринимательства. Основу экономики составляет нефтяная промышленность, однако остальные сегменты экономики, не связанные с нефтью, тоже активно развиваются. Значительно расширяется производство в таких, не связанных с нефтяным экспортом секторах, как электроника, легкая промышленность и транспортные средства, поддерживаемое немалым количеством зон свободной торговли, такими как зона свободной торговли Джебел Али в Дубае.
Дубай также следует международной практике арбитражного производства и занимает одно из первых мест в мире среди городов, имеющих очень простую систему найма и увольнения работников. Кроме того, Дубай является основным центром вторичного экспорта во всем регионе, очень активно развивается туристический бизнес. Быстро разрастается индустрия обслуживания благодаря наличию свободных торговых зон в области информационных технологий и средств массовой информации. Компания Dubai Media City и её партнеры предоставляют две главные возможности: налоговые льготы и свободу слова. Здесь обосновались многие известные информационные организации, включая Reuters и Sony, а также издатели, деятели культуры и писатели. В Dubai Media City установлено перебазированное из Лондона спутниковое телерадиовещание МВС.

Цены на недвижимость в ОАЭ

Спекулянты, своевременно занявшие рынок недвижимости, очень крупно на этом заработали. По данным компании Colliers, стоимость виллы на первичном рынке недвижимости возросла в среднем на 226% за последние 4 года, то есть с 3563 дирхамов (970 долл.) за квадратный метр до 8224 дирхамов (2238 долл.) за квадратный метр. По данным компании Colliers, цены на квартиры на первичном рынке недвижимости выросли не так сильно – в среднем на 100% за 4 года, то есть с 5737 дирхамов (561 долл.) за кв. м до 10128 дирхамов (2756 долл.) за кв. м.
По данным компании EFG-Hermes, которая анализирует ситуацию с ценами на виллы и на квартиры, в течение 2006 года цены продолжали расти, и к декабрю 2006 года цены на жилье за 10 месяцев выросли на 18,8%. Стоимость вилл выросла на 30,1%, а стоимость квартир – на 10%. Цены на недостроенные объекты недвижимости также растут, и этот рост составляет примерно 15% в год.
А вот цены на вторичное жилье, по последним данным индекса цен, предоставленным компанией EFGHermes, объектом исследования которой стали 2500 квартир и вилл, уже начали падать. Наибольшее падение цен коснулось сегмента элитной недвижимости, несмотря на то что в среднем стартовые цены завышены на 60%. Стоимость некоторых квартир в таких элитных районах, как Dubai Marina и Burj Dubai, понизилась примерно на 50% по отношению к максимальной заявленной (зафиксированной) стоимости. Цены в сегментах недвижимости среднего класса упали приблизительно на 20% по отношению к максимальным ценам. Падение цен на виллы было незначительно. Стоимость вилл в 2008 году была всего на 10% ниже по сравнению с максимальными, зафиксированными в начале запуска проекта ценами.
По данным EFG-Hermes, в 2006 году цены на аренду выросли на 25% , в 2003 году этот рост составил 30% , а в 2004-м – 40%. По данным Global Property Guide UAE fi gures (September 2007), доходы от сдачи в аренду колеблются от 8,5% за самые небольшие объекты недвижимости до 6,5% за самые крупные объекты недвижимости. Это повышение цен на аренду в основном связано со строительным бумом, который привлек в Дубай огромное количество иммигрантов.
В середине 2007 года было создано новое агентство по управлению вопросами по недвижимости Real Estate Regulatory Agency (Rera), и оно установило стандартную форму для составления соглашений об аренде, длящихся 3–5 лет, для того чтобы ограничить сроки аренды сроком действия контракта. Rera также намеревается создать арбитражный центр по вопросам недвижимости.
Между тем, на цены оказал влияние мировой экономический кризис 2008-2009 гг. В течение двух последних лет на первичном рынке недвижимости появилось большое количество объектов, готовых к эксплуатации. Это крупномасштабное предложение первичного жилья привело к падению цен.
По мнению аналитиков, достаточный спрос на предложение возникнет только в том случае, если население Дубая будет продолжать расти примерно по 5%. Такой темп роста является исключительным, он выводит страну в лидеры среди 1% всех стран с аналогичными темпами роста населения, и к тому же зависит от массированного потока иммиграции. Если прирост населения сократится до более умеренного показателя в 3%, само собой разумеется, что будет избыток предложения объектов жилой недвижимости.

 

[FXWizard]

Особенности процесса покупки недвижимости в ОАЭ

В настоящее время в определенных районах Дубая иностранным гражданам разрешено приобретать недвижимость в полноправное владение. Гражданам стран Персидского залива разрешено владеть недвижимостью на правах полной собственности во всех регионах страны. Вот несколько комплексов, доступных для приобретения в полноправное владение иностранцами: The Palm, Jumeirah, Emaar Towers, The Greens, International City и другие. В некоторых других проектах, помимо тех, которые открыты для приобретения иностранцами в полноправное владение, возможно предоставление земли в аренду на срок до 99 лет. Как правило, недвижимость в определенных комплексах покупается до завершения строительства. Покупатели выбирают то, что они хотят приобрести, и платят первоначальный взнос в размере около 10% от реальной цены. Также разработчик может потребовать удерживаемый взнос в счет снятия данной недвижимости с рынка, предоставления клиенту времени для разрешения всех финансовых вопросов и оформления всех необходимых документов и т.п. Обычно это страхует недвижимость от возможности быть проданной другому лицу на срок до одного месяца. Если клиент решает отказаться от покупки, этот удерживаемый взнос ему не возвращается.
Разные разработчики предлагают разные схемы оплаты. Более распространенный вариант – это когда покупатель вносит некоторую (не строго определенную) сумму за еще недостроенный объект. А как только строительство будет завершено и объект можно будет передать в руки покупателя, тогда этот покупатель уже будет обязан выплатить всю оставшуюся сумму. Недвижимость регистрируется, и Земельное Управление Дубая выдает иностранцам Удостоверение на Землю. Соглашение о продаже и другие необходимые документы оформляются и хранятся в Управлении по регистрации. По последним новостям, несмотря на то что в ОАЭ все, что касается недвижимости, не подлежит налогообложению, в Дубае собираются ввести свой собственный гербовый сбор в размере 2–8%.

Аренда недвижимости в ОАЭ и права арендодателей

В соответствии с Законом об аренде, вышедшем в 2005 году и касающемся всех штатов ОАЭ, Комитет по вопросам аренды первоначально ограничил повышение арендных ставок до 15%. В декабре 2007 года по постановлению правительства повышение арендных ставок предполагалось ограничить до 5% в 2008 году, после установленного предела в 7% в предыдущие годы. В местных комитетах по аренде идут бурные обсуждения этого вопроса. В Абу Даби, страдающем от серьезной нехватки жилья, в Комитет по вопросам аренды постоянно поступают жалобы.
Арендодатели, желающие поднять цену за аренду, заявляют, что они планируют серьезную реконструкцию или будут ремонтировать жилье, или заявляют, что они заселят туда родственников. Повышение цены за аренду на 5% может быть применено только к соглашениям, пересмотренным в 2008 году. Однако некоторые эксперты по юридическим вопросам говорят, что если в 2007 году цена на аренду уже повышалась, неважно, на сколько, то больше её в 2008 году повышать нельзя. То же самое касается договоров об аренде, подписанных впервые в 2007 году. Каким конкретно образом действует этот закон, пока не совсем ясно.
Высокие доходы в Дубае Доходы в Дубае могут достигать до 10,2% за небольшие квартиры площадью в 50 кв. м. Квартиры с большей площадью, как правило, приносят более низкий доход – 6,88% за квартиру площадью в 250 кв. м. В среднем доходы от квартир в Дубае составляют приблизительно 7,9%. Цены на квартиры площадью в 250 кв. м. достигают 897000 долларов США, что в среднем составляет около 3900 долларов за один кв. м. Квадратный метр в квартире с меньшей площадью стоит дороже – 4,128 долларов за кв. м. в квартире площадью в 50 кв. м. Цена аренды за один кв. м. в таких квартирах тоже выше, чем в квартирах с большей площадью. Наследование недвижимости: налоги и законы Закон о наследовании собственности в ОАЭ, действующий в отношении иностранцев, до сих пор не совсем понятен. Законы о наследовании в Объединенных Арабских Эмиратах Вопросы наследования в Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ) регулируются Федеральным законом № 5 от 1985 года, относящимся к Закону о гражданских сделках в ОАЭ (Гражданский кодекс), и Федеральным законом № 28 от 2005 года, относящимся к Закону о личных делах. Как правило, вопросы, связанные с наследством, у граждан ОАЭ, являющихся мусульманами, решаются в соответствии с законами шариата (свод исламских законов, основанных на учениях Корана), а в отношении иностранных граждан действуют законы страны основного проживания умершего. Наследование недвижимости – вопрос довольно непростой, а Закон о личных делах (от 2005 года) не может дать четкого разъяснения на этот счет. Мнения юристов по этому вопросу все еще расходятся. В то время как Гражданский кодекс в одной из своих частей гласит, что к вопросам наследства должен применяться закон родной страны умершего, тот же самый Гражданский кодекс, в другой своей части, заявляет, что если завещание, оставленное иностранцем, предоставляет в распоряжение недвижимость, находящуюся в ОАЭ, то в отношении наследства должны применяться законы ОАЭ. Это согласуется с тем фактом, что в целом в ОАЭ к праву на недвижимость применяется закон того штата, где находится данная недвижимость.
Мнения разделились также по поводу того, отменяют ли основные положения Закона о личных делах особые указания Гражданского кодекса или нет. Некоторые юристы считают, что если лицо, не являющееся гражданином ОАЭ, в своем завещании особо оговорит вопрос распоряжения недвижимостью в ОАЭ, суд удовлетворит волю умершего. Другие считают, что Закон о личных делах регулирует только общие вопросы наследования, а наследование недвижимости остается в компетенции Гражданского кодекса. Вопросы распределения недвижимости, принадлежащей иностранцу в ОАЭ В конечном счете принятие решения о том, какой закон должен быть применен в каждом конкретном случае, остается за судом ОАЭ. Если суд решает применить местный закон или если закон родной страны умершего гласит, что вопросы наследования должны решаться в соответствии с нормами местного законодательства, то тогда прибегают к закону шариата.
Первоначальные слушания по вопросам наследования проходят в Суде первой инстанции. Дела также могут быть обжалованы в апелляционном суде и в конечном итоге в кассационном суде. Судебные процессы в ОАЭ могут быть очень долгими и дорогостоящими. Владение собственностью может быть передано через акции компании Единственный способ избежать столкновения с законодательством ОАЭ в решении вопросов, связанных с распоряжением собственностью в ОАЭ, – это зарегистрировать оффшорную компанию в качестве посредника для покупки.
Если недвижимостью владеют от лица компании, то владение этой недвижимостью может быть передано компании через принадлежащие ей акции. Таким образом, если держатель акций умирает, в распоряжение наследников поступают только акции, а не собственно недвижимость. Это позволяет избежать применения особых статей Гражданского кодекса, гласящих, что вопросы, связанные с недвижимостью, должны решаться в соответствии с законом ОАЭ, а это значит, что в данном случае действуют общие положения, позволяющие применять в отношении общих вопросов наследования законы родной страны умершего. Правда, при таком раскладе возникают другие трудности. В частности, многие банки не слишком охотно предоставляют ипотечное кредитование оффшорным компаниям, а также могут возникнуть сложности со временем и издержками. Сохраненная доля по законам шариата По закону шариата каждый законный наследник имеет право на «сохраненную долю» недвижимости. Существует довольно запутанное руководство, объясняющее принцип подсчета долей в недвижимости, а также правила в отношении наследников в зависимости от их половой принадлежности. В каждом конкретном случае назначается специалист, ведающий вопросами шариата, для того чтобы установить всех наследников и решить, каким образом будет распределяться недвижимое имущество.
Например, если отец семейства оставляет жену, сына и дочь, жена получает одну восьмую долю всей недвижимости или еще меньше. Сын получает до двух третей оставшейся части недвижимости, а дочь – до одной трети. Любые незаконные или усыновленные дети не имеют права наследования. Если наследник к моменту смерти завещателя находится в утробе матери, распорядиться недвижимостью смогут только после его рождения, когда станет известен пол ребенка. Если у умершего нет наследников, находящаяся в ОАЭ и принадлежащая ему недвижимость будет передана во владение штата. Иностранцам рекомендуется составить завещание Как правило, согласно принципам шариата мусульмане ОАЭ не составляют завещаний. Поскольку законы наследования в отношении иностранцев являются довольно расплывчатыми, иностранцам было бы целесообразнее составить завещание, чтобы четко обозначить свои намерения в отношении распоряжения своей недвижимостью, находящейся в ОАЭ. Необязательно составлять завещание по местному образцу в ОАЭ, потому что суд принимает во внимание, насколько действительно данное завещание в родной стране завещателя.
Желательно, чтобы иностранцы, владеющие собственностью в ОАЭ и при этом не живущие в этой стране, составили завещание в соответствии с законами своей страны проживания и заверили бы его в посольстве ОАЭ в своей стране. Это поможет местным судам в ОАЭ легко определить, действительно ли завещание, и хотел ли умерший, чтобы к его завещанию применялись законы их страны.
По законам шариата вещи (имущество), принадлежавшие умершему к моменту его смерти (за исключением украденных вещей, то есть вещей, приобретенных незаконным образом), являются предметом рассмотрения (обсуждения) в рамках всего наследуемого имущества. Право наследования имущества, которое было подарено владельцем оного еще при его жизни, должно оставаться в силе и после смерти дарителя, в противном случае этот предмет дарения рассматривается как часть распределяемого имущества. Обязательная регистрация владения собственностью Суды ОАЭ требуют предоставить надлежащие доказательства на права владения, поэтому так важно зарегистрировать владение недвижимой собственностью в местном Земельном Управлении.
В ОАЭ нет эквивалента существующему в других юрисдикциях понятию «право наследования, возникшее в результате смерти наследника» (то есть когда недвижимость переходит от умершего совладельца к здравствующему совладельцу). В ОАЭ совладельцы имеют равные доли недвижимости, если это не оговорено иначе. Права наследования для детей и недееспособных граждан Согласно указаниям Закона о личных делах, необходимо назначить опекуна, чтобы он мог распорядиться недвижимостью, оставленной ребенку или недееспособному лицу. По достижении ребенком 18 лет его опекун может разрешить ему получить в собственное владение или распорядиться частью недвижимости или всею недвижимостью целиком. Опекунство в первую очередь предоставляется отцу, затем наследнику мужского пола со стороны отца, в соответствии с порядком наследования.

По материалам статьи "ОАЭ на мировом рынке недвижимости", Журнал «Портфельный инвестор», №5, 2008 год