FXWizard
Гуру форума
Рынок недвижимости Португалии
Португалия располагается на юго-западе Европы, в западной части Пиренейского полуострова. Северная часть страны занята невысокими горами Серра-да-Эштрела (высота до 1991 м.), южная и центральная части – Португальская низменность, холмы и низкогорья. Азорские острова (Ilhas dos Acores, Острова ястребов) представляют собой небольшой (площадь около 2,3 тыс. кв. км) архипелаг в Атлантическом океане в 1460 км от берегов Европы и в 3750 км от Северной Америки. Этот автономный регион Португалии включает 9 крупных островов и множество мелких островков и рифов, объединенных в три группы: восточную (Сан-Мигел, Cанта-Мария и острова Формигаш), центральную (Фаял, Пику, Сан-Жоржи, Терсейра и Грасьоза) и западную (Флореш и Корву). Архипелаг имеет вулканическое происхождение, поэтому рельеф на всех островах гористый, изобилует конусами потухших вулканов, старыми лавовыми полями и кратерными озерами. Нередки и землетрясения. Высшая точка – гора Пику (2351 м) расположена на одноименном острове. Атлантика определяет климат во всей Португалии.
Благодаря холодному Канаскому течению температура здесь ниже, чем в тех же широтах средиземноморья, здесь погода более капризная, выпадает больше осадков. Почти на всем побережье Португалии температура воды в течение всего года держится на уровне 18 градусов. Исключение составляет южный берег – провинция Алгарве, где температура воды летом в среднем выше на пять градусов.
С точки зрения экономического роста Португалия занимает самое последнее место среди европейских стран. Развитие экономики Португалии (население 10,5 млн. человек) до сих пор продолжает оставаться весьма слабым. Ежегодный рост ВВП незначителен и составляет порядка 1,1–1,3% в год. Самый низкий показатель – 0,8%, хотя зафиксирован он в период с 2001-го по 2005 год (стал самым низким уровнем роста во всей Европе). Размер ВВП на душу населения в Португалии в 2007 году составил 20029 долл. США, оставив тем самым Португалию позади таких стран, как Чешская Республика, Греция, Мальта и Словения. В то время как вступление некоторых стран в ЕС послужило им началом периода экономической экспансии, Португалии не удалось воспользоваться всеми преимуществами открывшихся возможностей, обретенных благодаря членству в ЕС, а укрепление евро по отношению к основным валютам ухудшило конкурентоспособность страны.
Экономика Португалии опирается на такие виды традиционной промышленности, как текстильная, производство одежды, обуви, пробковых и деревянных изделий, а также напитков (вино). Раньше относительное преимущество Португалии заключалось в наличии дешевого труда, но сейчас ей грозит огромная конкуренция в этой области со стороны стран Центральной Европы и Азии.
Бум, связанный с ростом цен на недвижимость, который захлестнул европейские и другие развитые страны в период с 1995 по 2006 год, не затронул Португалию. С 2001 по 2006 год средняя стоимость недвижимости в Испании выросла на 100%, а в Португалии этот рост составил 17%.
После роста цен в период с 2002 по 2004 год цены на жилую недвижимость в Португалии перестали расти, а позже, в 2007-м, и вообще стали падать. По данным португальского Instituto Nacional de Estatistica (INE), средняя стоимость одного квадратного метра жилого помещения в Португалии (в целом) упала в период с июня 2006 года по январь 2008-го с 1 243 евро за кв. м до 1 220 евро за кв. м. Средние цены в Лиссабоне оставались неизменными в 2007 году, что явилось худшим показателем, чем в предыдущие два года (1,3%-ный рост в 2006-м, 1%-ный рост в 2005-м и 1,86%-ный упадок в 2004 г.). В Альгарве цены на недвижимость в последние годы росли быстрее, чем в остальных регионах Португалии. Но в 2007 году ситуация стала меняться, и они выросли всего лишь на 0,13% после 6%-ного роста цен в 2006 году. Средние цены на жилую недвижимость упали в Алентейо (-2,9%), Сентро (-4,34%), Нортэ (-1,249%) и в Большом Лиссабоне (-0,79%). Португальский, или, как его еще называют, «другой рынок» в Альгарве пользуется популярностью среди британских и скандинавских пенсионеров. Цены на недвижимость в Альгарве являются одними из самых высоких в Португалии. По данным исследований Global Property Guide, стоимость первичной недвижимости в Альгарве колеблется от 3400 до 4000 евро за кв. м, что превышает стоимость недвижимости в центральных столичных районах Лиссабона, где цены колеблются в пределах от 2500 до 3100 евро за кв. м.
Аренда недвижимости в Португалии
Несмотря на наличие избыточного предложения, в Португалии наблюдается существенно ограниченный спрос на аренду недвижимости, причиной которого является жесткое жилищное законодательство и высокие цены на аренду. В результате молодые люди вынуждены либо жить с родителями, либо вносить непомерно большие взносы за съемное жилье, либо покупать собственную квартиру. Неустойчивый рынок частной аренды располагал 39% жилого ассортимента в 1981 году, а к 2001-му году сократился до 21%. С другой стороны, стоимость аренды выросла с 57% в 1981 году до 76% в 2001-м, в то время как сектор общественной аренды остался в пределах 3-4%. Многие городские квартиры находятся в ужасном состоянии, так как владельцы этих квартир ни разу их не ремонтировали. Однако в июне 2006 года был принят Новый закон о городской аренде (Novo Regime de Arrendamento Urbano – NRAU), ставший предметом бурных общественных дебатов.
Новые условия аренды стали такими:
Одним из самых спорных моментов в новом законе является положение о необходимости проведения ремонта в сдаваемых помещениях. Арендатор вправе потребовать у арендодателя ремонта жилья. В случае отказа у арендатора появляется возможность выкупить это жилье по цене, назначенной этому жилью в соответствии с законодательством IMI (в этом случае арендатору придется самому производить ремонтные работы, а иначе объект недвижимости будет возвращен его предыдущему владельцу).
Тем не менее, быть в настоящее время владельцем недвижимости и сдавать её в аренду в Португалии довольно выгодно, то есть это привлекательный бизнес, даже несмотря на то, что закон ориентирован исключительно на защиту прав арендаторов. Однако надо иметь в виду, что соблюдение всех статей нового закона станет довольно серьезным испытанием. Процесс получения лицензии на аренду недвижимости является довольно сложным, дорогостоящим и длительным. Стоимость получения такой лицензии составляет 1200 евро и выше, а по времени этот процесс может занять несколько месяцев.
Стоимость аренды может быть согласована между сторонами в свободном порядке, за исключением случаев, связанных с дешевым жильем («условная аренда» и «поддерживаемая аренда»). Пересмотр условий аренды также может быть согласован в свободной форме (даже если это происходит ежегодно), и при условии грамотно составленного договора можно достичь соглашения о повышении арендной платы с учетом размера прожиточного минимума и тому подобного (хотя в некоторых видах арендных соглашений, касающихся нежилой собственности, такая свобода действий возможна только в случае наличия первоначального пятилетнего срока действия арендного соглашения). В случае отсутствия какого-либо особого соглашения условия аренды могут пересматриваться арендодателем ежегодно, но в соответствии с законодательством.
Стороны могут прийти к соглашению о внесении предоплаты в размере месячной арендной платы (соглашение об этом должно быть составлено в письменной форме). Когда начнет действовать NRAU, стороны смогут договариваться о предоплате в размере арендной платы за три месяца. Арендная плата выплачивается 1-го числа каждого месяца, если стороны не договорились иначе. И в настоящее время, и в будущем разрешается вносить гарантийные взносы.
Права арендодателя и арендатора, в том числе в отношении сроков действия контракта и выселения: В этом вопросе различия между ныне действующим законодательством (RAU) и законодательством, которое скоро должно вступить в силу (NRAU), вызывают некоторые сложности: RAU.
Арендные соглашения с неограниченным сроком действия существуют в «едином режиме». Арендные соглашения с фиксированным сроком действия разрешены в случае, если первоначальный согласованный срок действия составляет как минимум пять лет, а максимальный – 30 лет. Для соглашений об аренде жилых помещений применяется автоматическое продление срока действия на три года.
Арендодатель имеет право расторгнуть арендное соглашение только по нескольким причинам, а именно:
Португалия располагается на юго-западе Европы, в западной части Пиренейского полуострова. Северная часть страны занята невысокими горами Серра-да-Эштрела (высота до 1991 м.), южная и центральная части – Португальская низменность, холмы и низкогорья. Азорские острова (Ilhas dos Acores, Острова ястребов) представляют собой небольшой (площадь около 2,3 тыс. кв. км) архипелаг в Атлантическом океане в 1460 км от берегов Европы и в 3750 км от Северной Америки. Этот автономный регион Португалии включает 9 крупных островов и множество мелких островков и рифов, объединенных в три группы: восточную (Сан-Мигел, Cанта-Мария и острова Формигаш), центральную (Фаял, Пику, Сан-Жоржи, Терсейра и Грасьоза) и западную (Флореш и Корву). Архипелаг имеет вулканическое происхождение, поэтому рельеф на всех островах гористый, изобилует конусами потухших вулканов, старыми лавовыми полями и кратерными озерами. Нередки и землетрясения. Высшая точка – гора Пику (2351 м) расположена на одноименном острове. Атлантика определяет климат во всей Португалии.
Благодаря холодному Канаскому течению температура здесь ниже, чем в тех же широтах средиземноморья, здесь погода более капризная, выпадает больше осадков. Почти на всем побережье Португалии температура воды в течение всего года держится на уровне 18 градусов. Исключение составляет южный берег – провинция Алгарве, где температура воды летом в среднем выше на пять градусов.
С точки зрения экономического роста Португалия занимает самое последнее место среди европейских стран. Развитие экономики Португалии (население 10,5 млн. человек) до сих пор продолжает оставаться весьма слабым. Ежегодный рост ВВП незначителен и составляет порядка 1,1–1,3% в год. Самый низкий показатель – 0,8%, хотя зафиксирован он в период с 2001-го по 2005 год (стал самым низким уровнем роста во всей Европе). Размер ВВП на душу населения в Португалии в 2007 году составил 20029 долл. США, оставив тем самым Португалию позади таких стран, как Чешская Республика, Греция, Мальта и Словения. В то время как вступление некоторых стран в ЕС послужило им началом периода экономической экспансии, Португалии не удалось воспользоваться всеми преимуществами открывшихся возможностей, обретенных благодаря членству в ЕС, а укрепление евро по отношению к основным валютам ухудшило конкурентоспособность страны.
Экономика Португалии опирается на такие виды традиционной промышленности, как текстильная, производство одежды, обуви, пробковых и деревянных изделий, а также напитков (вино). Раньше относительное преимущество Португалии заключалось в наличии дешевого труда, но сейчас ей грозит огромная конкуренция в этой области со стороны стран Центральной Европы и Азии.
Бум, связанный с ростом цен на недвижимость, который захлестнул европейские и другие развитые страны в период с 1995 по 2006 год, не затронул Португалию. С 2001 по 2006 год средняя стоимость недвижимости в Испании выросла на 100%, а в Португалии этот рост составил 17%.
После роста цен в период с 2002 по 2004 год цены на жилую недвижимость в Португалии перестали расти, а позже, в 2007-м, и вообще стали падать. По данным португальского Instituto Nacional de Estatistica (INE), средняя стоимость одного квадратного метра жилого помещения в Португалии (в целом) упала в период с июня 2006 года по январь 2008-го с 1 243 евро за кв. м до 1 220 евро за кв. м. Средние цены в Лиссабоне оставались неизменными в 2007 году, что явилось худшим показателем, чем в предыдущие два года (1,3%-ный рост в 2006-м, 1%-ный рост в 2005-м и 1,86%-ный упадок в 2004 г.). В Альгарве цены на недвижимость в последние годы росли быстрее, чем в остальных регионах Португалии. Но в 2007 году ситуация стала меняться, и они выросли всего лишь на 0,13% после 6%-ного роста цен в 2006 году. Средние цены на жилую недвижимость упали в Алентейо (-2,9%), Сентро (-4,34%), Нортэ (-1,249%) и в Большом Лиссабоне (-0,79%). Португальский, или, как его еще называют, «другой рынок» в Альгарве пользуется популярностью среди британских и скандинавских пенсионеров. Цены на недвижимость в Альгарве являются одними из самых высоких в Португалии. По данным исследований Global Property Guide, стоимость первичной недвижимости в Альгарве колеблется от 3400 до 4000 евро за кв. м, что превышает стоимость недвижимости в центральных столичных районах Лиссабона, где цены колеблются в пределах от 2500 до 3100 евро за кв. м.
Аренда недвижимости в Португалии
Несмотря на наличие избыточного предложения, в Португалии наблюдается существенно ограниченный спрос на аренду недвижимости, причиной которого является жесткое жилищное законодательство и высокие цены на аренду. В результате молодые люди вынуждены либо жить с родителями, либо вносить непомерно большие взносы за съемное жилье, либо покупать собственную квартиру. Неустойчивый рынок частной аренды располагал 39% жилого ассортимента в 1981 году, а к 2001-му году сократился до 21%. С другой стороны, стоимость аренды выросла с 57% в 1981 году до 76% в 2001-м, в то время как сектор общественной аренды остался в пределах 3-4%. Многие городские квартиры находятся в ужасном состоянии, так как владельцы этих квартир ни разу их не ремонтировали. Однако в июне 2006 года был принят Новый закон о городской аренде (Novo Regime de Arrendamento Urbano – NRAU), ставший предметом бурных общественных дебатов.
Новые условия аренды стали такими:
- появилась возможность свободного соглашения об аренде;
- минимальный период действия договора с фиксированным сроком аренды жилого помещения составляет 5 лет;
- договор может быть автоматически продлен еще на три последующих года, но арендодатель имеет возможность избежать этого продления, уведомив об этом жильцов за год до этого;
- повышение арендной платы основывается на оценочной стоимости недвижимости в соответствии с Imposto Municipal Imobiliбrio (IMI) (муниципальный налог на недвижимость).
Одним из самых спорных моментов в новом законе является положение о необходимости проведения ремонта в сдаваемых помещениях. Арендатор вправе потребовать у арендодателя ремонта жилья. В случае отказа у арендатора появляется возможность выкупить это жилье по цене, назначенной этому жилью в соответствии с законодательством IMI (в этом случае арендатору придется самому производить ремонтные работы, а иначе объект недвижимости будет возвращен его предыдущему владельцу).
Тем не менее, быть в настоящее время владельцем недвижимости и сдавать её в аренду в Португалии довольно выгодно, то есть это привлекательный бизнес, даже несмотря на то, что закон ориентирован исключительно на защиту прав арендаторов. Однако надо иметь в виду, что соблюдение всех статей нового закона станет довольно серьезным испытанием. Процесс получения лицензии на аренду недвижимости является довольно сложным, дорогостоящим и длительным. Стоимость получения такой лицензии составляет 1200 евро и выше, а по времени этот процесс может занять несколько месяцев.
Стоимость аренды может быть согласована между сторонами в свободном порядке, за исключением случаев, связанных с дешевым жильем («условная аренда» и «поддерживаемая аренда»). Пересмотр условий аренды также может быть согласован в свободной форме (даже если это происходит ежегодно), и при условии грамотно составленного договора можно достичь соглашения о повышении арендной платы с учетом размера прожиточного минимума и тому подобного (хотя в некоторых видах арендных соглашений, касающихся нежилой собственности, такая свобода действий возможна только в случае наличия первоначального пятилетнего срока действия арендного соглашения). В случае отсутствия какого-либо особого соглашения условия аренды могут пересматриваться арендодателем ежегодно, но в соответствии с законодательством.
Стороны могут прийти к соглашению о внесении предоплаты в размере месячной арендной платы (соглашение об этом должно быть составлено в письменной форме). Когда начнет действовать NRAU, стороны смогут договариваться о предоплате в размере арендной платы за три месяца. Арендная плата выплачивается 1-го числа каждого месяца, если стороны не договорились иначе. И в настоящее время, и в будущем разрешается вносить гарантийные взносы.
Права арендодателя и арендатора, в том числе в отношении сроков действия контракта и выселения: В этом вопросе различия между ныне действующим законодательством (RAU) и законодательством, которое скоро должно вступить в силу (NRAU), вызывают некоторые сложности: RAU.
Арендные соглашения с неограниченным сроком действия существуют в «едином режиме». Арендные соглашения с фиксированным сроком действия разрешены в случае, если первоначальный согласованный срок действия составляет как минимум пять лет, а максимальный – 30 лет. Для соглашений об аренде жилых помещений применяется автоматическое продление срока действия на три года.
Арендодатель имеет право расторгнуть арендное соглашение только по нескольким причинам, а именно:
- несвоевременная оплата;
- использование собственности для целей, не оговоренных в контракте;
- использование собственности для незаконных целей, например, для несанкционированной субаренды);
- использование собственности для противозаконных, аморальных или мошеннических целей;
- проведение фундаментальных ремонтных работ без согласия арендодателя.