FXWizard
Гуру форума
Рынок недвижимости Испании
Одно из самых излюбленных туристических мест в Европе – Испания, где небольшая вилла не роскошь, а образ жизни. Берег здесь разделен на 12 побережий – от границы с Францией и практически до Африки, так что каждый имеющий финансовые возможности сможет найти свое место под солнцем.
Расположенная в юго-западной части Европы, Испания является современной страной с развитой промышленностью, с населением 45 млн. человек. Уровень ВВП на душу населения составляет 27814 долл. США по показателям 2006 года. Испания примкнула к Европейскому Экономическому Содружеству в 1986 году и была одной из стран – основательниц Европейского Валютного Союза в 1999 году. В 2002 году достигла полного валютного соглашения с ЕС и ввела в обращение евро.
Самый дорогой город в испанском регионе по средней стоимости жилья – Мадрид, где цена на кв. метр жилья по показателям декабря 2006 года составляет 2955 евро (это на 6,11% выше, чем годом ранее). В то же время в Галиции в этот период был отмечен ещё больший рост цен на жилье – с 1282 евро за кв. метр в 2005-м до 1448 евро за кв. метр в 2006 году, то есть 12,93%.
Одна из основных причин роста цен на жилье заключается в наличии ограничений, связанных с предоставлением земельных участков. Система планировки очень децентрализована. Выплата налогов с продажи земли приходится на долю местных управляющих государственных органов, и они делают все возможное для того, чтобы способствовать процессу роста цен путем установления ограничений по предоставлению земли. В 2001 году была предпринята попытка реформировать эту систему, но эта реформа не прошла по решению Конституционного Суда как идущая вразрез с установленными законами, регулирующими местные государственные полномочия.
Условия проживания в Испании являются одними из самых стесненных среди остальных стран ЕС, на одну жилую площадь приходится в среднем 3,3 человека. 82% испанского населения проживает в собственных домах или в домах, принадлежащих их семье. В середине 1990-х годов 44% мужчин и 30% женщин в возрасте 30 лет все еще проживали в домах своих родителей, тогда как только 5% людей в возрасте 65 лет проживают одни.
До тех пор, пока иностранные инвесторы активно вкладываются в недвижимость Испании и пока прибрежные зоны являются более ценными и обещают стать еще более прибыльными, цикличность рыночных процессов позволяет говорить о том, что рост цен на недвижимость в Испании является следствием внутренних экономических процессов Испании. Когда Испания переживает экономический бум, цены на недвижимость там снижаются. Покупка недвижимости прочно субсидируется налоговыми льготами с ипотечного процента и отсутствием налогообложения на прирост капитала.
В целом испанцы неактивно пользовались ипотекой при покупке недвижимости. Но упрощение процедуры ипотечного кредитования изменило ситуацию, и невероятно большая ипотечная задолженность в размере 14% от ВВП в 1990 году выросла до 32% к 2001 году и достигла 42% в 2003 году. Разумеется, цены на жилье сегодня гораздо выше, чем в начале 1990-х, но и реальные доходы значительно выросли. Однако, как показывают исследования, проведенные Global Property Guide, несмотря на ценовой бум в области недвижимости, цены на недвижимость в Испании пока ниже, чем в Великобритании, Ирландии и Нидерландах. Доходы от сдачи недвижимости в аренду в целом в Испании довольно низкие. Исследование, проведенное Global Property Guide, показывает, что доходность от сдачи в аренду недвижимости, расположенной в центре Мадрида, колеблется в пределах от 2,9% до 4,2%. Недвижимость в Барселоне приносит еще более низкий доход, от 2,6% до 3,75%.
Арендодатели часто выигрывают от того, что держат свои объекты недвижимости незанятыми, так как ущерб (износ), наносимый арендаторами, как правило, невозможно возместить суммой дохода, полученного с ренты. В 2001 году 14% всего рынка недвижимости было свободно, что больше, чем весь рынок аренды недвижимости.
В 2005 году, чтобы расширить сферу рентной деятельности и уменьшить количество свободных объектов недвижимости, правительство создало новую общественную организацию, Государственную Арендную Компанию (La Sociedad Publica de Alquiler), занимающуюся арендой и сдачей недвижимой собственности. Под управлением этой компании находятся 1500 объектов недвижимости, из них 1200 частных владений, подлежащих аренде. Компания проводит отбор арендаторов и предлагает недвижимость по цене чуть ниже рыночной. Также предоставляются субсидии для компаний, общественных учреждений и частных лиц, покупающих недвижимость с целью последующей сдачи её внаем. Помимо этого предлагается дополнительная помощь малоимущим арендаторам в возрасте до 35 лет.
Покупка недвижимости в Испании
Вам потребуется заплатить 10% от стоимости покупки в качестве залога. Агент по недвижимости будет хранить эту сумму на облигационном лицевом счете. В целях предосторожности будет целесообразно положить ваш залог на целевой депозитный счет – замороженный счет, с которого ни одна из сторон не сможет снять денег до завершения сделки.
Если вы намереваетесь повысить доход от покупки, вы должны убедиться, что в договоре о продаже имеется соглашение ARRES (то есть 10-процентный депозит) и указана точная дата окончания действия договора. Тем не менее, возможно подписать контракт и без депозита, и так как технически у вас есть право подать иск на продавца, в случае если он впоследствии откажется от участия в сделке, соглашение ARRES дает вам все основания еще и увеличить ваш депозит в два раза в качестве компенсации за то, что продавец отказался от этой сделки.
Вы оплачиваете остаток покупной цены и все комиссионные после того, как вы и продавец подпишете Escritura de compraventa, окончательный договорный эквивалент Документа о Недвижимости. Если вы покупаете новую недвижимость, вы не можете ею владеть, пока сделка не будет завершена и пока вы не получите расписку в соответствующем свидетельстве. В Испании нотариус является государственным официальным лицом, и его участие необходимо для проведения сделки купли-продажи. Но для более полного успешного результата, помимо участия нотариуса, нелишне будет получить и независимую юридическую консультацию, чтобы максимально защитить свои собственные интересы. Нотариус составляет официальные контракты и несет ответственность за то, чтобы они соответствовали испанскому законодательству. Нотариус вносит запись о сделке в местные реестры недвижимости (Registrio de las Propriedad) для защиты от каких-либо претензий со стороны третьих лиц. Если речь идет об общей собственности, необходимо создать Общество Собственников, с которого будут взыскиваться общественные взносы. Если ваша собственность является частью многоквартирного дома, особенно в новостройках, то нужно прояснить ситуацию, связанную с Horizontal Division.
Стоимость регистрации собственности составляет примерно 7,1% от стоимости объекта недвижимости. Такая финансовая операция обычно состоит из 4-х процедур и длится порядка 20 дней. Полные расходы по сделке включают в себя все затраты, связанные с покупкой, а затем с перепродажей собственности – сюда входят комиссионные юристам, нотариусам, регистрационные выплаты, налоги, оплата услуг агентов и т.д. Покупатели перепроданной собственности (в отличие от абсолютно новой) обязаны платить Налог на Передачу Правового Титула (Impuesto de Transferencia de Propiedad) в размере 6–7% в зависимости от каждого отдельно взятого региона. В Мадриде – 7%.
ITP оплачивается в соответствующем налоговом управлении. В городах, где нет таких управлений, оплата производится в Регистратуре во время процесса регистрации. В Мадриде и Андалусии оплата может быть осуществлена через интернет. Те, кто покупает новые дома, обязаны платить НДС (Impuesto sobre el Valor Anadido или IVT) в размере 7% плюс еще от 0,5% до 1,0% госпошлины (в зависимости от каждого конкретного региона).
Незастроенные территории, торговые помещения и парковочные места в гаражах являются наиболее ценными объектами, и НДС на такие объекты составляет 16%. Таким образом, выгоднее покупать участки с уже построенными домами или с домами, находящимися в процессе строительства, чтобы минимизировать налоги.
Размер стоимости нотариальных услуг и услуг за земельную регистрацию установлен законом и может колебаться в пределах приблизительно от 0,5% до 2% в зависимости от объема услуг.
Регистрационные услуги ограничены суммой 1900 евро. Возможны скидки до 25% за покупку домов. За малодоходное жилье (площадью 80 кв. м) установлен фиксированный сбор в размере 36 евро за вступление во владение и 100 евро за нотариальное свидетельство.
Налог на документ, устанавливающий право собственности Налог на документ, устанавливающий право собственности, в размере 0,5% от заявленной стоимости недвижимости, взимается за передачу права владения собственностью.
Оплата юридических услуг в целом является договорной. Юристы могут устанавливать фиксированную плату за услуги в размере 100–250 евро в час или запросить сумму, равную от 1% до 1,5% от стоимости покупки. На юридические услуги введен НДС в размере 16%. До совсем недавнего времени испанцы предпочитали устраивать частные распродажи домов, так как цены на услуги агентов были непомерно высоки. Сейчас комиссионные риэлтерам составляют примерно 2,5–3%.
Одно из самых излюбленных туристических мест в Европе – Испания, где небольшая вилла не роскошь, а образ жизни. Берег здесь разделен на 12 побережий – от границы с Францией и практически до Африки, так что каждый имеющий финансовые возможности сможет найти свое место под солнцем.
Расположенная в юго-западной части Европы, Испания является современной страной с развитой промышленностью, с населением 45 млн. человек. Уровень ВВП на душу населения составляет 27814 долл. США по показателям 2006 года. Испания примкнула к Европейскому Экономическому Содружеству в 1986 году и была одной из стран – основательниц Европейского Валютного Союза в 1999 году. В 2002 году достигла полного валютного соглашения с ЕС и ввела в обращение евро.
Самый дорогой город в испанском регионе по средней стоимости жилья – Мадрид, где цена на кв. метр жилья по показателям декабря 2006 года составляет 2955 евро (это на 6,11% выше, чем годом ранее). В то же время в Галиции в этот период был отмечен ещё больший рост цен на жилье – с 1282 евро за кв. метр в 2005-м до 1448 евро за кв. метр в 2006 году, то есть 12,93%.
Одна из основных причин роста цен на жилье заключается в наличии ограничений, связанных с предоставлением земельных участков. Система планировки очень децентрализована. Выплата налогов с продажи земли приходится на долю местных управляющих государственных органов, и они делают все возможное для того, чтобы способствовать процессу роста цен путем установления ограничений по предоставлению земли. В 2001 году была предпринята попытка реформировать эту систему, но эта реформа не прошла по решению Конституционного Суда как идущая вразрез с установленными законами, регулирующими местные государственные полномочия.
Условия проживания в Испании являются одними из самых стесненных среди остальных стран ЕС, на одну жилую площадь приходится в среднем 3,3 человека. 82% испанского населения проживает в собственных домах или в домах, принадлежащих их семье. В середине 1990-х годов 44% мужчин и 30% женщин в возрасте 30 лет все еще проживали в домах своих родителей, тогда как только 5% людей в возрасте 65 лет проживают одни.
До тех пор, пока иностранные инвесторы активно вкладываются в недвижимость Испании и пока прибрежные зоны являются более ценными и обещают стать еще более прибыльными, цикличность рыночных процессов позволяет говорить о том, что рост цен на недвижимость в Испании является следствием внутренних экономических процессов Испании. Когда Испания переживает экономический бум, цены на недвижимость там снижаются. Покупка недвижимости прочно субсидируется налоговыми льготами с ипотечного процента и отсутствием налогообложения на прирост капитала.
В целом испанцы неактивно пользовались ипотекой при покупке недвижимости. Но упрощение процедуры ипотечного кредитования изменило ситуацию, и невероятно большая ипотечная задолженность в размере 14% от ВВП в 1990 году выросла до 32% к 2001 году и достигла 42% в 2003 году. Разумеется, цены на жилье сегодня гораздо выше, чем в начале 1990-х, но и реальные доходы значительно выросли. Однако, как показывают исследования, проведенные Global Property Guide, несмотря на ценовой бум в области недвижимости, цены на недвижимость в Испании пока ниже, чем в Великобритании, Ирландии и Нидерландах. Доходы от сдачи недвижимости в аренду в целом в Испании довольно низкие. Исследование, проведенное Global Property Guide, показывает, что доходность от сдачи в аренду недвижимости, расположенной в центре Мадрида, колеблется в пределах от 2,9% до 4,2%. Недвижимость в Барселоне приносит еще более низкий доход, от 2,6% до 3,75%.
Арендодатели часто выигрывают от того, что держат свои объекты недвижимости незанятыми, так как ущерб (износ), наносимый арендаторами, как правило, невозможно возместить суммой дохода, полученного с ренты. В 2001 году 14% всего рынка недвижимости было свободно, что больше, чем весь рынок аренды недвижимости.
В 2005 году, чтобы расширить сферу рентной деятельности и уменьшить количество свободных объектов недвижимости, правительство создало новую общественную организацию, Государственную Арендную Компанию (La Sociedad Publica de Alquiler), занимающуюся арендой и сдачей недвижимой собственности. Под управлением этой компании находятся 1500 объектов недвижимости, из них 1200 частных владений, подлежащих аренде. Компания проводит отбор арендаторов и предлагает недвижимость по цене чуть ниже рыночной. Также предоставляются субсидии для компаний, общественных учреждений и частных лиц, покупающих недвижимость с целью последующей сдачи её внаем. Помимо этого предлагается дополнительная помощь малоимущим арендаторам в возрасте до 35 лет.
Покупка недвижимости в Испании
Вам потребуется заплатить 10% от стоимости покупки в качестве залога. Агент по недвижимости будет хранить эту сумму на облигационном лицевом счете. В целях предосторожности будет целесообразно положить ваш залог на целевой депозитный счет – замороженный счет, с которого ни одна из сторон не сможет снять денег до завершения сделки.
Если вы намереваетесь повысить доход от покупки, вы должны убедиться, что в договоре о продаже имеется соглашение ARRES (то есть 10-процентный депозит) и указана точная дата окончания действия договора. Тем не менее, возможно подписать контракт и без депозита, и так как технически у вас есть право подать иск на продавца, в случае если он впоследствии откажется от участия в сделке, соглашение ARRES дает вам все основания еще и увеличить ваш депозит в два раза в качестве компенсации за то, что продавец отказался от этой сделки.
Вы оплачиваете остаток покупной цены и все комиссионные после того, как вы и продавец подпишете Escritura de compraventa, окончательный договорный эквивалент Документа о Недвижимости. Если вы покупаете новую недвижимость, вы не можете ею владеть, пока сделка не будет завершена и пока вы не получите расписку в соответствующем свидетельстве. В Испании нотариус является государственным официальным лицом, и его участие необходимо для проведения сделки купли-продажи. Но для более полного успешного результата, помимо участия нотариуса, нелишне будет получить и независимую юридическую консультацию, чтобы максимально защитить свои собственные интересы. Нотариус составляет официальные контракты и несет ответственность за то, чтобы они соответствовали испанскому законодательству. Нотариус вносит запись о сделке в местные реестры недвижимости (Registrio de las Propriedad) для защиты от каких-либо претензий со стороны третьих лиц. Если речь идет об общей собственности, необходимо создать Общество Собственников, с которого будут взыскиваться общественные взносы. Если ваша собственность является частью многоквартирного дома, особенно в новостройках, то нужно прояснить ситуацию, связанную с Horizontal Division.
Стоимость регистрации собственности составляет примерно 7,1% от стоимости объекта недвижимости. Такая финансовая операция обычно состоит из 4-х процедур и длится порядка 20 дней. Полные расходы по сделке включают в себя все затраты, связанные с покупкой, а затем с перепродажей собственности – сюда входят комиссионные юристам, нотариусам, регистрационные выплаты, налоги, оплата услуг агентов и т.д. Покупатели перепроданной собственности (в отличие от абсолютно новой) обязаны платить Налог на Передачу Правового Титула (Impuesto de Transferencia de Propiedad) в размере 6–7% в зависимости от каждого отдельно взятого региона. В Мадриде – 7%.
ITP оплачивается в соответствующем налоговом управлении. В городах, где нет таких управлений, оплата производится в Регистратуре во время процесса регистрации. В Мадриде и Андалусии оплата может быть осуществлена через интернет. Те, кто покупает новые дома, обязаны платить НДС (Impuesto sobre el Valor Anadido или IVT) в размере 7% плюс еще от 0,5% до 1,0% госпошлины (в зависимости от каждого конкретного региона).
Незастроенные территории, торговые помещения и парковочные места в гаражах являются наиболее ценными объектами, и НДС на такие объекты составляет 16%. Таким образом, выгоднее покупать участки с уже построенными домами или с домами, находящимися в процессе строительства, чтобы минимизировать налоги.
Размер стоимости нотариальных услуг и услуг за земельную регистрацию установлен законом и может колебаться в пределах приблизительно от 0,5% до 2% в зависимости от объема услуг.
Регистрационные услуги ограничены суммой 1900 евро. Возможны скидки до 25% за покупку домов. За малодоходное жилье (площадью 80 кв. м) установлен фиксированный сбор в размере 36 евро за вступление во владение и 100 евро за нотариальное свидетельство.
Налог на документ, устанавливающий право собственности Налог на документ, устанавливающий право собственности, в размере 0,5% от заявленной стоимости недвижимости, взимается за передачу права владения собственностью.
Оплата юридических услуг в целом является договорной. Юристы могут устанавливать фиксированную плату за услуги в размере 100–250 евро в час или запросить сумму, равную от 1% до 1,5% от стоимости покупки. На юридические услуги введен НДС в размере 16%. До совсем недавнего времени испанцы предпочитали устраивать частные распродажи домов, так как цены на услуги агентов были непомерно высоки. Сейчас комиссионные риэлтерам составляют примерно 2,5–3%.